Unieważnienie umowy kredytu frankowego to kluczowy moment w sporze z bankiem — staje się początkiem procesu rozliczeń i zmian w stanie prawnym dotyczących nieruchomości, które były zabezpieczeniem kredytu. Dla wielu osób, które wygrały swoje sprawy, pojawiają się pytania: „Czy mogę w końcu odzyskać pełną własność domu lub mieszkania?” „Jak wygląda proces wykreślenia hipoteki?” „Czy muszę zwrócić coś bankowi?”
Ten artykuł odpowiada na te pytania, wskazując realne konsekwencje i kroki prawne, jakie powinien podjąć każdy frankowicz posiadający nieruchomość obciążoną hipoteką.
Co oznacza unieważnienie umowy kredytowej?
W przypadku decyzji sądu o unieważnieniu kredytu frankowego kontrakt traktowany jest jako nikczemny od samego początku (ex tunc). To oznacza, że prawo przypisuje, jakby umowa nigdy nie została zawarta — a wszelkie zobowiązania wynikające z niej tracą moc prawną.
W praktyce prowadzi to do konieczności wzajemnych rozliczeń:
- bank powinien zwrócić wszystkie dokonane wpłaty (raty kapitałowo-odsetkowe, opłaty, prowizje)
- kredytobiorca zwraca bankowi kwotę faktycznie wypłaconego kapitału
Wykreślenie hipoteki — kluczowy krok dla nieruchomości
Mimo że umowa kredytu przestaje obowiązywać, hipoteka wpisana do księgi wieczystej nie znika automatycznie. By uwolnić nieruchomość od obciążenia, należy:
- Uzyskać prawomocny wyrok sądu stwierdzający unieważnienie,
- Złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wraz z wymaganymi dokumentami (np. wyrok sądu, list mazalny od banku lub sądowe postanowienie zastępcze)
- Jeśli bank nie wyda listu mazalnego – można wystąpić o postanowienie zastępcze sądu, które nakazuje dokonanie wpisu wykreślenia bez udziału banku
Bez wykreślenia hipoteki nieruchomość formalnie pozostaje obciążona — co utrudnia sprzedaż czy zaciąganie nowego kredytu.
Rozliczenia i zwroty — teoria salda vs teoria kondykcji
W procesie rozliczenia po unieważnieniu stosuje się dwie główne teorie:
- Teoria salda: strony obliczają netto różnicę między wypłaconym kapitałem a sumą wpłat — jeśli kredytobiorca zapłacił więcej, bank zwraca różnicę; jeśli mniej — kredytobiorca dopłaca.
- Teoria dwóch kondykcji: każda strona dochodzi osobnych roszczeń — kredytobiorca o zwrot wpłat, bank o zwrot kapitału; porównanie tych roszczeń ustala, która strona ma nadpłatę.
W praktyce sądy często decydują według teorii salda, z możliwymi korektami ze względu na opóźnienia i odsetki.
Skutki podatkowe i ryzyka fiskalne
Unieważnienie umowy otwiera również kwestie podatkowe, szczególnie jeśli nieruchomość była sprzedana, a środki przeznaczone na spłatę kredytu:
- Organy podatkowe traktują unieważnienie, jakby umowa nigdy nie istniała — co może skutkować utraktowaniem ulg mieszkaniowych jako nienależnych i koniecznością zwrotu ulgi.
- W przypadku środków ze sprzedaży nieruchomości użytych do spłaty unieważnionego kredytu możliwe jest obciążenie podatkiem PIT, jeśli fiskus uzna, że ulga mieszkaniowa nie ma zastosowania (ze względu na brak ważności umowy).
- Niektórzy podatnicy zostali wezwani do zwrotu ulgi odsetkowej, jeśli wcześniej korzystali z odliczeń odsetek, które teraz zostały unieważnione.
- Istnieją również podejrzenia, że niektórzy interpretują regulacje korzystnie, twierdząc, że zwroty dokonane w związku z unieważnieniem nie stanowią przychodu opodatkowanego (ze względu na ich bezpodstawny charakter)
Unieważnienie kredytu frankowego to szansa na wyzwolenie się z zobowiązania, ale jednocześnie moment, w którym zaczynają się realne działania względem nieruchomości i fiskusa.
Jeśli posiadasz nieruchomość obciążoną hipoteką z kredytu frankowego i masz prawomocny wyrok unieważniający — kluczowe będą:
- wykreślenie hipoteki,
- prawidłowe rozliczenie z bankiem,
- analiza podatkowa skutków dotychczasowych ulg,
- profesjonalne wsparcie prawne i podatkowe.
Jeśli wygrałeś sprawę lub planujesz pozew o unieważnienie kredytu frankowego — nasza kancelaria pomoże Ci bezpiecznie przejść przez etap rozliczeń i wykreślenia hipoteki.
Przeanalizujemy Twoją sytuację, przygotujemy dokumenty do sądu lub wydziału ksiąg wieczystych i zadbamy o prawidłowe rozliczenie z bankiem.
Nie ryzykuj błędu przy najważniejszej decyzji dotyczącej Twojej nieruchomości.
